没买车位业主的汽车能不能进小区?

全媒体记者 刘洋  

本是小区业主，因为没买车位，所以自己的爱车不能进入小区，车停在小区大门外又不安全，这让一些有车没买车位的业主很无奈。近年来，这样的情况不断出现，业主反映强烈。那么，没停车位，业主的汽车究竟能不能进小区？物业或者开发商有没有权力阻止业主的车进入小区呢？连日来，记者对此进行了调查。

调查

不买车位 业主的汽车 不能进小区

家住黄河大街北段一小区的市民李先生很烦恼，因为他新买的汽车不允许进入小区，只能停放在小区外。12月4日，他告诉记者，没买车位，物业就不准业主的汽车进入小区，这让一些业主非常不方便。

李先生年前买了该小区的房子，打算入住时却遇到一个难题：因为没有购买小区的地下车位，自己的汽车不允许进入小区。“小区内不允许停车，我每天只能在小区外到处绕圈子找车位。可是自己的车为什么不能进小区呢？”李先生告诉记者，没买车位的小区业主都不能将车停在小区，这让他们很无奈。因为进不了小区，他们只能把车停在小区外，有时小区外没有车位，还要停到更远的地方。因此，平时要接送小孩子很不方便，特别是下雨天，更麻烦。一些业主停在外面的汽车，甚至出现了被损坏的现象，这引起了业主的不满。业主因此和物业保安多次爆发冲突，甚至出现业主车堵小区大门的情况。

“自己花钱买的房子，自己的车竟然不能进小区，我觉得这个规定不合理。”该小区另一位业主张女士气愤地说。她在买下这套房子后，花光了所有的积蓄，还从银行贷了几十万元，根本没有多余的钱买地下车位。因物业不让张女士的车辆进入小区，她只能将车停在小区门口的马路边。

记者采访中发现，类似这种情况在我市一些新建小区较为常见，业主反映强烈。

声音

市民观点不尽相同

为什么不买车位，就不让业主开车进入小区？李先生所在小区的一名物业工作人员称，根据小区的管理，小区地上是不允许任何车辆停放的，业主车辆需要直接开进地下车库，自然只有购买了车库的车辆才能进小区。“不允许没买车位的业主开车进小区也是为了规范小区内的停车秩序，避免小区地面存在乱停乱放情况，这是为业主的利益着想。”该工作人员说。

对此，市民怎么看？记者随机采访了一些市民发现，他们的观点不尽相同。一些市民认为物业的做法并不妥当。市民张萍说，在小区内购买了房子，汽车却不能进入，运送东西或者遇到突然发病等紧急情况，十分不方便。也有一部分市民对此表示理解。市民李烈说：“没车位当然不能进，不然就是对其他买了车位业主的不公。如果没有车位也能随意进，不但会阻塞小区交通，还会侵占其他业主的利益。小区就需要这样的管理，不然就乱套了。”

记者发现，不允许没买车位的业主开车进小区也从另一个角度反映了停车难的问题。其中前期车位规划不足，难以跟上车辆增长的速度是一个很重要的原因。绝大部分住宅小区规划建设时，车位配建比例明显偏低。另外，随着市民的生活水平不断提高，买车的人越来越多，原先规划的车位就跟不上现在车辆的增长速度，停车难的问题就显现出来了。

专家

没买车位就不能开车进小区不合法

记者为此咨询了法律界人士，河南龙文律师事务所律师樊随生表示，没有购买车位就不能开车进入小区并不合法。

从法律上讲，每一个业主在购买住房时，就购买了房子的生活条件和生活环境，享有在小区自由生活的权利，所以开车进出小区是业主的权利。不让无车位的业主开车进小区没有法律依据，也就是说，不管业主是否购买车位，都有权开车进入小区，小区物业公司没有权力阻止居民的车辆进入小区。至于业主的车辆如何停放，应该由业主委员会与物业公司、开发商共同达成协议的情况下妥善处理，在没有经过业主委员会授权的情况下，物业公司的这一做法属于侵权行为。樊随生说，如果业主与开发商、物业公司之间有合同，并且合同中有约定说，没买车位不能开车进小区，那么就应该按照合同办事；如果双方没有签订这样的合同，开发商、物业公司单方面规定业主汽车不能进小区，不符合法律程序。

那么，小区车位究竟能不能买卖？按照《中华人民共和国物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是说，地上车位属全体业主共有，不能买卖。

记者调查发现，近年，我市很多商品房小区开发建设了地下停车位对外出售，但开发商销售的地下车位、车库一般都属地下建筑，而这一部分又往往与人防工程交叉，兼有人防工程的职能。记者从市人防办了解到，按《防空法》要求，在城市商品房开发中，开发商应修建地下防空工事。按人防工程设计建设的地下室不得出售。这部分车位如果建设过程中未将成本分摊到业主，经过人防部门同意，可认定开发商有使用权，但只能出租、不能销售，而且租赁期限不能超过20年。如果建设人防工程成本已经均摊到购房款上，则车位应该归全体业主共同所有。此外还有一种情况，开发商建得多，超出了人防规定的数量，那么这些超出的部分，才能说初始所有权归开发商。只有这部分车库，经过相关部门的规划审批后，才能作为有产权车库、车位在市场上出售。

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